Upphandling av byggentreprenad: avtal, former och krav

Byggentreprenad i upphandlingssammanhang

Byggentreprenad är ett av tre huvudslag av kontrakt i upphandlingslagstiftningen. LOU (2016:1145) definierar upphandling som åtgärder för att anskaffa varor, tjänster eller byggentreprenader genom tilldelning av kontrakt. Bilaga 1 till LOU förtecknar byggentreprenadkontrakt. Gränsdragningen mellan byggentreprenad, varuköp och tjänsteupphandling avgör kontraktstyp och vilka delar av regelverket som tillämpas.

Entreprenader är uppförande eller ändring av byggnad eller annan anläggning på fast egendom. Reparation och ombyggnad räknas också dit.

En byggentreprenad innebär att leverantören utför bygg-, anläggnings- eller installationsarbete, ofta på en plats som den upphandlande organisationen råder över. Prestationen är ett resultat på plats, till skillnad från varuköp där ett färdigt föremål levereras.

Arbetet beskrivs typiskt med ritningar, tekniska beskrivningar och mängdförteckningar. Kontraktet reglerar tider, garantier, ansvar för fel och ändringar. Vid tjänsteupphandling köps en insats eller ett åtagande, medan byggentreprenaden har den färdiga anläggningen som resultat.

Vilket regelverk som gäller beror på vem som upphandlar och på kontraktstypen. För upphandlande myndigheter är LOU huvudregelverket vid upphandling av byggentreprenader.

Enheter inom vatten, energi, transporter och posttjänster omfattas av LUF, som bygger på försörjningsdirektivet (2014/25/EU). Byggkoncessioner regleras i LUK, som bygger på koncessionsdirektivet (2014/23/EU). Det klassiska upphandlingsdirektivet (2014/24/EU) styr de flesta offentliga köp av varor, tjänster och byggentreprenader och ligger till grund för LOU.

Regelverk och tröskelvärden att hålla reda på

Upphandlingslagarna är förfarandelagstiftning: de anger hur upphandlande organisationers inköp ska gå till, inte vad som ska köpas in. De bygger på EU-direktiv och är till stor del likadana inom EU, men det finns nationella regler för upphandlingar under vissa beloppsvärden.

För en offentlig byggherre är LOU utgångspunkten. Enheter inom försörjningssektorerna tillämpar LUF, och byggkoncessioner gäller LUK.

EU-reglerna styr hur myndigheter och vissa allmännyttiga företag köper varor, byggentreprenader och tjänster över ett visst värde. De tre direktiven – det klassiska direktivet, försörjningsdirektivet och koncessionsdirektivet – ligger till grund för LOU, LUF respektive LUK.

Upphandlingsmyndigheten har information om regler för offentlig upphandling, tröskelvärden och direktupphandlingsgränser. LOU 21 kap. handlar om tillsyn och upphandlingsskadeavgift.

Tröskelvärdena finns i 5 kap. LOU. De avgör om upphandlingen följer de EU-baserade reglerna eller de nationella bestämmelserna för upphandlingar under tröskelvärdena, bland annat i 19 kap. LOU.

Direktupphandling – när organisationen vänder sig till en eller flera leverantörer utan föregående annonsering – regleras i 19 a kap. LOU. En byggherre bör tidigt uppskatta kontraktets totala värde och därefter bestämma regelverk och förfarande.

Vid beräkning av upphandlingens värde ska högsta möjliga värde, inklusive optioner och eventuella förlängningsår, beaktas. Detta ligger till grund för tröskelvärdesbedömningen.

Genomförs en upphandling enligt fel förfarande kan den behöva göras om. Det gäller exempelvis om en upphandling över tröskelvärdet felaktigt upphandlas enligt nationella bestämmelser.

Fem grundprinciper genomsyrar upphandlingslagstiftningen: icke-diskriminering, likabehandling, proportionalitet, öppenhet och ömsesidigt erkännande. De bygger på objektivitet och öppenhet: organisationen ska vara saklig och välja leverantör utifrån det som faktiskt köps. Lojalitet mot det egna landets leverantörer eller mot en tidigare leverantör får inte förekomma.

I byggentreprenaden behöver beställaren avgränsa arbetets omfattning, beskriva tekniska förutsättningar och ange hur anbuden ska bedömas. Tydliga underlag gör det lättare för leverantörerna att lämna jämförbara anbud och för beställaren att följa upp kontraktet.

Beställaren kan planera uppföljningen redan när kontraktsvillkoren tas fram. Villkor om exempelvis arbetsmiljö, miljöhänsyn och rapportering bör gå att kontrollera under entreprenaden och vara kopplade till arbetet som upphandlas.

Tröskelvärdena beslutas av Europeiska kommissionen och gäller vanligtvis i tvåårsperioder. Beloppen fastställs i euro och räknas om till nationell valuta. Värdena anges exklusive mervärdesskatt (moms).

Tröskelvärdena ligger på nivåer där företag inom EU och EES typiskt sett förväntas vilja lägga anbud över nationsgränserna.

Från 1 januari 2026 är tröskelvärdet för byggentreprenader enligt LOU 61 340 804 kronor. Direktupphandlingsgränsen enligt LOU är 700 000 kronor för varor, tjänster och byggentreprenader. Direktupphandling kan tillämpas om upphandlingen understiger aktuell beloppsgräns.

Enligt LOU är tröskelvärdet för varor och tjänster 1 589 140 kronor för statliga myndigheter och 2 451 816 kronor för övriga upphandlande myndigheter. För byggentreprenader gäller 61 340 804 kronor för båda grupperna.

För sociala och andra särskilda tjänster enligt LOU är tröskelvärdet 8 513 250 kronor. Enligt LUF är tröskelvärdet för varor och tjänster 4 903 632 kronor.

Enligt LUF är tröskelvärdet för byggentreprenader 61 340 804 kronor och direktupphandlingsgränsen 1 200 000 kronor. För sociala och andra särskilda tjänster gäller 11 351 000 kronor.

Avtalet i byggupphandlingen: standardavtal och kontrakt

Avtalet kommer till stånd genom upphandlingsprocessen. Organisationen tar fram ett förfrågningsunderlag, annonserar enligt 10 kap. LOU och håller tidsfrister för anbudsansökningar och anbud enligt 11 kap. LOU.

Anbuden utvärderas och kontrakt tilldelas enligt 16 kap. LOU. Kommunikation, information till leverantörer och dokumentation regleras i 12 kap. LOU. Först därefter kan kontraktet fullgöras.

Rättssäkerhetsmekanismerna finns i 20 kap. LOU: avtalsspärr, överprövning och skadestånd.

Ett fel i kedjan från annons till tilldelning kan stoppa eller fördröja ett byggprojekt.

Kravställningen i förfrågningsunderlaget skiljer sig från det bindande kontraktet. Förfrågningsunderlaget styr vilka anbud som får lämnas, hur de bedöms och vilka villkor leverantören ska uppfylla. Det är dessa krav – inte något som förhandlas fram senare – som ligger till grund för tilldelningen.

Byggavtal bygger ofta på standardavtal som fördelar ansvar mellan parterna och åberopas som kontraktshandlingar. Exempel på standardavtal som kan vara relevanta vid upphandling av byggentreprenader, tekniska konsulter och arkitekter är AB 04, ABT 06 och ABK 09 (Upphandlingsmyndigheten).

Vilka handlingar som ingår i kontraktet och i vilken ordning de gäller bör framgå redan i förfrågningsunderlaget, så att anbudsgivarna bedömer samma villkor.

Entreprenadrätten är oreglerad i lag och regleras i stor utsträckning genom standardbestämmelser. Standardbestämmelser har funnits sedan 1954 och fyller ut avtalet, men måste åberopas för att bli gällande.

Standardavtalen har tagits fram av Svensk Byggtjänst AB tillsammans med aktörer inom området (Upphandlingsmyndigheten).

Undantaget är avtal med konsumenter, som regleras genom Konsumenttjänstlagen.

Avtalet bör också beskriva hur besiktning och slutbesiktning ska gå till och ange vem som ska kalla till dem och hantera anmärkningar.

Arbetet utförs på beställarens eller fastighetsägarens mark. Det fullgörs ofta under lång tid och i samband med andra entreprenörer.

Centrala dokument i upphandlingen är förfrågningsunderlaget, upphandlingsdokumenten, anbudet och kontraktet. Till LOU hör bilaga 1 med förteckning över byggentreprenadkontrakt och bilaga 3 med definitioner av vissa tekniska specifikationer. Dessa dokument och bilagor styr vad som upphandlas och vilka krav som gäller.

Bilaga 2 till LOU förtecknar sociala tjänster och andra särskilda tjänster.

Vanliga standardavtal för byggentreprenader i Sverige

Upphandlingsformer för byggentreprenad

De upphandlingsförfaranden som får användas regleras i 6 kap. LOU. Vid upphandling av byggentreprenader enligt LOU kan den upphandlande enheten välja mellan öppet och selektivt förfarande.

Skillnaden ligger i hur anbudsgivarna sållas. I ett öppet förfarande får alla intresserade leverantörer lämna anbud direkt, och lämplighetsprövningen sker i samband med anbudsprövningen.

I ett selektivt förfarande sker först en anbudsansökan där leverantörerna kvalificeras, varefter de utvalda bjuds in att lämna anbud. Det gör att organisationen kan begränsa antalet anbudsgivare till dem som uppfyller ställda krav.

Ramavtal och samordnad upphandling regleras i 7 kap. LOU tillsammans med regler om inköpscentraler. Ett ramavtal passar när en organisation löpande har återkommande, avgränsade arbeten av likartat slag. Ett enskilt större byggprojekt upphandlas normalt som ett eget kontrakt.

Elektroniska metoder för upphandling, till exempel elektronisk kommunikation och elektroniska verktyg i anbudsprocessen, regleras i 8 kap. LOU.

Direktupphandling enligt 19 a kap. LOU är reserverad för situationer där de vanliga förfarandena inte behöver användas, till exempel vid låga värden eller under de förutsättningar lagen anger. Den som väljer direktupphandling bör dokumentera bedömningen noggrant, eftersom valet av förfarande kan prövas vid en överprövning.

För upphandlingar under tröskelvärdena finns 19 kap. LOU för annonspliktiga upphandlingar och 19 a kap. LOU för direktupphandling.

Upphandlingsformen är det sätt som beställaren väljer att skriva kontrakt på, med en eller flera entreprenörer. Den ska inte förväxlas med entreprenadformen.

Entreprenadformer är inte upphandlingsförfaranden, men de styr ansvaret för slutprodukten och kan påverka kvaliteten. I Sverige finns två grundläggande entreprenadformer: totalentreprenad och utförandeentreprenad.

I en totalentreprenad ansvarar entreprenören för både projektering och utförande och har funktionsansvar. I en utförandeentreprenad ansvarar beställaren för projekteringen och entreprenören för utförandet.

Entreprenören saknar funktionsansvar i en utförandeentreprenad, men utförandet ska vara fackmässigt. Det krävs ofta mer arbete och kunskap från beställarens sida för att driva en utförandeentreprenad, eftersom ansvaret för handlingar ligger på beställaren själv.

En risk ur kvalitetssynpunkt med totalentreprenad är att kunskap om projektet kan tappas bort när personer och ansvar byts ut mellan projektets olika skeden. En fördel är att den som är specialist på byggteknik tar ett större ansvar för dessa frågor.

Entreprenadformen kan påverka vilken insyn i projektering och bygge beställaren har. Den styr också ansvaret för slutprodukten och kan därmed påverka kvaliteten.

Upphandlingsformen reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och deras förhållande till varandra. I en delad entreprenad upphandlar beställaren och har avtal med samtliga entreprenörer, som blir sidoentreprenörer till varandra.

I en generalentreprenad upphandlar beställaren en entreprenör. Generalentreprenören upphandlar i sin tur underentreprenörer, som sinsemellan blir sidoentreprenörer.

I praktiken finns en mängd kombinationer av entreprenadformerna, och det är inte ovanligt att den form som används är en blandning av totalentreprenad och utförandeentreprenad. Liksom för entreprenadformerna finns ett flertal varianter och kombinationer av upphandlingsformerna.

Entreprenadformernas namn har ingen juridisk betydelse. Det är de avtalade bestämmelserna och de individuella föreskrifterna som avgör vad som gäller mellan parterna.

Det bör finnas en medvetenhet om risker och utmaningar vid val av entreprenadform och ett aktivt arbete för att hantera och överbrygga dessa.

Oavsett entreprenadform är det viktigt att säkerställa kontinuitet längs projektet, att inte tappa kunskap och kompetens under projektets gång, att alla som är med i projektet är väl insatta i varför projektet genomförs, för vem, vad det övergripande målet är och vilka ställningstaganden som tagits. Tydliga roller och ansvar samt en bra projektkultur är också viktiga framgångsfaktorer.

Krav på leverantören: uteslutning, kvalificering och förmåga

Kraven på leverantören hanteras i tre steg i LOU: uteslutning (13 kap.), kvalificering (14 kap.) samt egen försäkran och utredning om leverantörer (15 kap.). Uteslutningsreglerna gäller leverantörer som inte får tilldelas kontrakt. Kvalificeringen avgör om leverantören har den ekonomiska ställning, tekniska förmåga och yrkeskunnande som kontraktet kräver.

Egen försäkran används som preliminärt bevis på att leverantören uppfyller kraven, vilket förenklar anbudsgivandet. Organisationen utreder sedan den leverantör man avser att tilldela kontraktet, innan tilldelningen är klar.

Kontrollen sker i två steg: först en försäkran i anbudet, därefter en mer ingående granskning av den tilltänkta vinnaren.

Vanliga kravområden är teknisk förmåga och yrkeskunnande, erfarenhet av jämförbara uppdrag, ekonomisk ställning samt kapacitet att genomföra arbetet inom gällande tider. Ange redan i förfrågningsunderlaget vilka bevis som ska kunna läggas fram, så att prövningen blir förutsägbar för anbudsgivarna.

Krav på entreprenaden: AMA, tekniska krav och kontraktsvillkor

Hur entreprenaden får beskrivas regleras i 9 kap. LOU om tekniska krav. Lagen har också bilaga 3 med definitioner av vissa tekniska specifikationer.

Det tekniska kravet ska beskriva anläggningen eller arbetet så att leverantörerna kan räkna på samma förutsättningar. AMA (Allmän Material- och Arbetsbeskrivning) är ett referensverk för tekniska beskrivningar. Med AMA kan beställaren ange relevanta krav genom administrativa föreskrifter och teknisk beskrivning (Svensk Byggtjänst).

Utvärdering av anbud och tilldelning av kontrakt regleras i 16 kap. LOU. Anbuden bedöms mot de tilldelningskriterier som angetts i förfrågningsunderlaget.

I en totalentreprenad ställer beställaren vanligtvis funktionskrav som tolkas och verkställs av totalentreprenören. Beställarens konsulter och rådgivare kan ändå komplettera med utförandekrav i den tekniska beskrivningen.

Det finns inga formella hinder att styra utförandet i en totalentreprenad, men det är mindre vanligt.

Under genomförandet gäller 17 kap. LOU om fullgörande av kontrakt, tillsammans med de kontraktsvillkor som följer av avtalet. Särskilda kontraktsvillkor kan styra hur uppdraget ska utföras och följas upp, exempelvis arbetsmiljö, miljöhänsyn eller rapportering.

Sådana villkor bör vara kontrollerbara, och tillsyn och uppföljning bör vara genomtänkt redan vid upphandlingens början.

Grundprinciperna i upphandlingslagstiftningen styr hur kraven får utformas. Kraven får inte vara diskriminerande, de ska behandla anbudsgivare lika och vara proportionerliga i förhållande till det som ska köpas.

Onödigt snäva krav riskerar att begränsa konkurrensen i strid med likabehandlingsprincipen och kan bli svåra att motivera och följa upp under entreprenaden.