Generalentreprenad eller delad entreprenad: så väljer du

Generalentreprenad eller delad entreprenad – vad är egentligen skillnaden?

Entreprenadform och upphandlingsform är två skilda begrepp – Boverket varnar uttryckligen för att blanda ihop dem. Entreprenadformen gäller det tekniska ansvaret för projektering och utförande. I Sverige finns två grundformer: totalentreprenad, där entreprenören svarar för både projektering och utförande och har funktionsansvar för att objektet uppfyller avtalad funktion, och utförandeentreprenad, där beställaren projekterar och entreprenören utför – normalt utan funktionsansvar, men utförandet ska uppfylla kravet på fackmässighet (Glimstedt).

Upphandlingsformen reglerar i stället hur många entreprenörer som upphandlas och deras förhållande till varandra (Glimstedt). Boverket beskriver den som det sätt beställaren väljer att skriva kontrakt på – med en eller flera entreprenörer. De två grundläggande upphandlingsformerna i Sverige är delad entreprenad och generalentreprenad (Boverket, Glimstedt). Bygglov.se formulerar samma sak: upphandlingsformen beskriver hur många kontrakt beställaren väljer att ha och hur ansvaret för samordning fördelas mellan parterna.

De två dimensionerna kombineras fritt. En totalentreprenad kan organiseras som generalentreprenad, och samma entreprenadform kan användas inom delad entreprenad (Bygglov.se). Att välja upphandlingsform är alltså inte samma beslut som att välja mellan total- och utförandeentreprenad.

Valet får konsekvenser för resultatet: enligt Boverket påverkar entreprenadformen vilken insyn beställaren har i projektering och bygge, och den kan styra ansvaret för slutprodukten. Eftersom kommersiella entreprenadavtal inte är reglerade i lag används i branschen etablerade standardavtal som AB 04 eller ABT 06, vilka tillsammans med de individuella föreskrifterna avgör vad som gäller mellan parterna (Glimstedt).

Så fungerar generalentreprenad: ett avtal och en samordnande part

I en generalentreprenad upphandlar beställaren en entreprenör – generalentreprenören. Generalentreprenören upphandlar i sin tur ett antal underentreprenörer, vilka sinsemellan blir sidoentreprenörer (Glimstedt). Bygglov.se beskriver samma konstruktion: beställaren har avtal med endast en huvudentreprenör, som ansvarar för att upphandla och samordna sina underentreprenörer. Beställaren får därmed en enda kontaktväg i stället för flera parallella avtal.

Formen är vanlig vid både utförande- och totalentreprenad (Bygglov.se). Vill beställaren behålla kontrollen över vilka entreprenörer som anlitas men ändå lägga samordningen på en part, finns hybriden samordnad generalentreprenad: beställaren upphandlar först alla entreprenörer direkt och anlitar sedan en generalentreprenör som övertar dessa kontrakt (Bygglov.se).

Så fungerar generalentreprenad – steg-för-steg

Så fungerar delad entreprenad: flera avtal och större eget ansvar

I en delad entreprenad upphandlar och tecknar beställaren avtal med samtliga entreprenörer, som därmed blir sidoentreprenörer i förhållande till varandra (Glimstedt). I ett husprojekt handlar det typiskt om bygg, el och VVS (Bygglov.se). Beställaren sköter alla upphandlingar, har möjlighet att själv förhandla avtalen och ansvarar för att samordna arbetet; sidoentreprenörerna svarar direkt mot beställaren (Hus.nu). Det ger större kontroll över vilka entreprenörer som anlitas, men innebär samtidigt mer ansvar och större krav på beställarens egen kompetens och erfarenhet (Hus.nu).

Beställaren kan utse en huvudentreprenör för att fördela mer ansvar. Huvudentreprenören kan sköta delar av projekteringen eller upphandla ytterligare entreprenörer, som då benämns underentreprenörer (Hus.nu). En viktig gräns: huvudentreprenören ansvarar endast för de underentreprenörer den själv upphandlat. Sidoentreprenörer som svarar direkt mot beställaren faller utanför, och uppstår problem på grund av bristande kommunikation mellan entreprenörer är det beställaren som är ansvarig för att reda ut det (Hus.nu). Delad entreprenad är en upphandlingsform – entreprenadformen kan vara antingen utförande eller total (Bygglov.se).

Så fungerar delad entreprenad – steg-för-steg

Ansvar, kontroll och kostnad – så skiljer sig formerna

Vid generalentreprenad har beställaren ett avtal och generalentreprenören bär ansvaret för att upphandla och samordna sina underentreprenörer (Glimstedt, Bygglov.se). Vid delad entreprenad ligger samordningsansvaret hos beställaren, som också är den som får lösa problem mellan sidoentreprenörer (Hus.nu).

Delad entreprenad ger insyn i byggnationens olika delmoment och större kontroll över projektet, och eftersom beställaren själv förhandlar avtalen med varje entreprenör finns möjlighet att sänka kostnaderna (Hus.nu).

Kostnadsbilden skiljer sig åt: generalentreprenad är ofta något dyrare än delad entreprenad, eftersom beställaren betalar generalentreprenören för samordningen (Älvsbyhus). Det lägre priset i delad entreprenad motsvaras av att beställaren själv lägger tid och kompetens på upphandling och samordning.

Boverket lyfter en kvalitetsrisk med totalentreprenad: kunskap om projektet riskerar att tappas bort när personer och ansvar byts ut mellan projektets olika skeden. Oavsett entreprenadform framhåller Boverket att det är viktigt att säkerställa kontinuitet längs projektet, att inte tappa kunskap och kompetens under gången, och att alla inblandade är insatta i varför projektet genomförs, för vem och vilka ställningstaganden som gjorts. Tydliga roller och ansvar samt en bra projektkultur anges som framgångsfaktorer.

När passar generalentreprenad respektive delad entreprenad?

Den som vill ha ett nyckelfärdigt resultat utan att själv vara inblandad i byggprocessen har starka skäl för totalentreprenad, där beställaren skriver kontrakt med hustillverkaren som sköter kontakter och är den samordnande parten (Älvsbyhus). För den som är nybörjare eller har ont om tid kan generalentreprenad vara ett enklare alternativ än delad entreprenad, eftersom beställaren då bara har ett avtal och samordningen ligger på generalentreprenören (allmän rådgivning). Som en fördel med totalentreprenad nämner Boverket att den som är specialist på byggteknik tar ett större ansvar för just de frågorna.

Erfaren beställare med stort kontrollbehov, eller ett arkitektritat projekt, talar ofta för delad entreprenad. Arkitektritade hus – ofta lösvirkeshus som uppförs på plats – byggs oftast med delad entreprenad, men generalentreprenad är också möjligt (Älvsbyhus). Bygglov.se beskriver delad entreprenad som vanlig i projekt där beställaren vill ha maximal kontroll och flexibilitet.

Hustypen sätter gränser tidigt: bestäm hustyp först, eftersom den styr vilka former som är möjliga (Älvsbyhus). Modulhus byggs nästan alltid med totalentreprenad, vilket innebär att du köper ett nyckelfärdigt hus av en hustillverkare. Kataloghus kan byggas antingen på totalentreprenad av hustillverkaren eller som delad entreprenad, och generalentreprenad anges som det oftast vanligaste alternativet (Älvsbyhus). Även valet av hustillverkare påverkar: en del erbjuder olika entreprenadformer medan andra bara har ett alternativ (Älvsbyhus).

Så väljer du: en praktisk checklista innan du bestämmer dig

Hur väl känner du till ritningar, tekniska beskrivningar och standardavtal som AB 04 och ABT 06? Har du tid att driva upphandlingar och hålla i en tidplan? Kan du samordna bygg, el och VVS så att de inte står i vägen för varandra? Hur stort kontrollbehov har du över materialval och delmoment? Vilken budget har du, och hur mycket risk kan du bära om en entreprenör försenas eller något behöver göras om? Var risken för fel ligger hänger samman med entreprenadformen: i utförandeentreprenad ansvarar beställaren för ritningar och tekniska lösningar, medan entreprenören i totalentreprenad har funktionsansvar (Bygglov.se).

Utse roller och ansvar skriftligt i avtalen. Om du utser en huvudentreprenör i delad entreprenad: kom ihåg att den bara ansvarar för de underentreprenörer den själv upphandlat, medan sidoentreprenörerna fortfarande svarar mot dig (Hus.nu).